Оформление сделки. Необходимые документы

«Документы готовы» — такая пометка в объявлении, безусловно, привлекает покупателей, да и продавцам, владеющим «полным комплектом», спокойнее.
Ведь это значит, что сделку в случае чего можно совершить в любое удобное время. Казалось бы, что тут может быть проще:собери все документы по списку и жди своего покупателя. Однако, во-первых, в каждом конкретном случае перечень документов может быть различным, а во-вторых, некоторые «бумаги», необходимые для реализации недвижимости, «живут» очень недолго, поэтому собирать их нужно непосредственно перед сделкой.

Стандартный набор
В первую очередь остановимся на документах, которые понадобится предоставить в УФРС всем без исключения продавцам недвижимости.
Во-первых, это правоустанавливающий документ на квартиру. Им является свидетельство о государственной регистрации права собственности.  
Во-вторых, необходим документ, на основе которого выдано данное свидетельство. Им может быть договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, приватизации, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате паевых взносов (для кооперативных квартир), решение суда и прочее — в зависимости от того, каким способом продавец получил в собственность данную квартиру.

 

В-третьих, нужны паспорта всех совершеннолетних участников сделки с недвижимостью и детей старше 14 лет (свидетельства о рождении — для несовершеннолетних до 14 лет), в собственности которых находится продаваемая квартира.
Будьте внимательны: если у кого-либо из продавцов планируется смена паспорта (например, в связи с достижением определенного возраста) стоит ускорить процесс получения нового, чтобы данное обстоятельство не задержало заключение и регистрацию договора купли-продажи.
В-четвертых, потребуется кадастровый паспорт на объект недвижимости.

Отметим, что все перепланировки, проводившиеся в помещении, к моменту продажи должны быть узаконены. Так как процесс легализации «изменений» обычно требует много времени и сил, собственнику стоит озаботиться этим вопросом заранее.
В-пятых, для продажи необходима справка формы № 40 из паспортного стола о лицах, зарегистрированных в данной квартире (копия поквартирной карточки).
 Срок действия такой справки составляет один месяц. При наличии зарегистрированных жильцов, не являющихся собственниками, от них понадобится нотариально заверенное обязательство выписаться.
Однако по негласному правилу, квартиру к моменту заключения сделки с недвижимостью «освобождают»: в ней не должно быть никаких жильцов ни фактически, ни «по бумагам».
Если квартира перешла в собственность в порядке наследования или дарения и право собственности при этом было оформлено до 1 января 2006 года, то продавцу следует подготовить справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов за квартиру. Она выдается в ИМНС района по местонахождению недвижимости. Если же квартира была подарена или получена в наследство после 1 января 2006 года, такую справку предоставлять не нужно.
В УФРС к данному пакету документов потребуется приложить квитанции об уплате государственной пошлины.
Согласие супруга
Проще всего продать квартиру, когда собственник у нее только один, приобретший данную жилплощадь не по ипотеке и не в браке.
 Однако гораздо чаще встречаются ситуации, когда продавцов у квартиры несколько, например муж и жена.
По российскому законодательству, если недвижимость приобреталась во время брака и возмездно, то есть за деньги или в обмен на другое имущество, то она признается общей собственностью супругов.
 В правоустанавливающем документе в этом случае указан только один из супругов, однако, несмотря на это, второй является полноправным участником любой сделки с данной квартирой.
Чтобы не вышло так, что один супруг продаст без ведома второго совместно нажитую жилплощадь, закон требует от последнего нотариально заверенное заявление о согласии на продажу.
Если собственник не состоит в браке, то при подаче документов в УФРС, он пишет об этом заявление по установленной форме.
Несовершеннолетние собственники
Когда собственниками (совладельцами) квартиры являются несовершеннолетние дети, необходимо заранее позаботиться о получении разрешения органа опеки и попечительства на продажу.
 Эти органы находятся при местных отделах образования. Они призваны защищать интересы несовершеннолетних и могут поставить определенные условия, которые должны быть соблюдены при продаже, например приобретение другого жилья.
В органы опеки один из родителей (усыновителей, опекунов) должен предоставить свой паспорт (удостоверение личности), копию и подлинник правоустанавливающего документа на квартиру, копию и подлинник свидетельства о рождении ребенка.
Уважительными причинами, по которым дети лишаются принадлежащего им имущества, могут быть признаны переезд, улучшение жилищных условий. Как отмечают эксперты, получение такого разрешения — одна из самых сложных процедур при сборе документов для продажи квартиры, поэтому подготовкой этого документа стоит заняться как можно раньше.
При продаже доли или комнаты
При продаже доли жилого помещения или комнаты в коммунальной квартире в первую очередь стоит учесть, что соседи-сособственники имеют преимущественное право покупки.
Продать свою «часть» постороннему лицу без их ведома нельзя.
Таким образом, собственник доли или комнаты в «коммуналке» должен обратиться с письменным извещением к сособственникам (если речь идет о коммунальной квартире — как к собственникам других комнат, так и к нанимателям) с предложением покупки отчуждаемого помещения и доли в праве общей собственности, в котором обязательно нужно указать цену комнаты.
Извещение высылается заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. На протяжении месяца с момента получения соседями информации для размышления собственнику комнаты придется ждать ответа.
 Если обойти указанную процедуру, то есть не предложить соседям свою долю либо продать ее по более низкой цене, чем предлагалось первоначально, сделка купли-продажи может быть признана недействительной.
Для надежности подписи всех собственников и нанимателей, отказавшихся от приобретения продаваемой площади, желательно удостоверить у нотариуса.
Есть и другой способ — не ждать истечения месяца, а сразу «пригласить» соседей к нотариусу для письменного подписания отказа от преимущественного права покупки. Срок действия данных документов равен одному году.
Документы «для покупателя»
Существует ряд бумаг, которые не требуются для регистрации сделки в УФРС, однако «по традиции» собираются при продаже квартиры для предоставления покупателю.
К таковым, например, относятся документы, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным услугам и абонентской плате.
По сложившейся практике продавец квартиры оплачивает все имеющиеся долги на момент подписания договора купли-продажи или на момент выселения. В доказательство этого покупателю отдают абонентские книжки или погашенные квитанции, подтверждающие оплату, при необходимости — справки из соответствующих инстанций об отсутствии задолженностей (выдаются платно). Данные бумаги «живут» 30 дней.
По желанию покупателя продавец предоставляет справку о том, что квартира не находится под арестом или обременением. Эту справку может взять и сам покупатель, так как она выдается всем желающим, для этого следует обращаться в Управление Федеральной Регистрационной службы. Официального срока действия у этой «бумаги» нет, поскольку информация, которая содержится в ней, может соответствовать действительности всего лишь небольшой промежуток времени. Скажем, вполне реальна ситуация, когда покупатель получает данную справку утром, а уже после обеда или на следующий день в ФРС приходят документы на арест или запрещение отчуждения квартиры. Когда квартира приобретается по ипотеке, справка об отсутствии обременения будет обязательной для банка, при этом кредиторы, как правило, не принимают справки «старше» пяти дней.
О договоре купле-продажи
Правильное составление договора купли-продажи — очень важный шаг при реализации жилья. Все условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме некоторых случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законодательством.
Договор не будет зарегистрирован без следующей информации:
•  стороны договора, их паспортные данные и сведения о регистрации;
•  предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 Кодекса);
•  цена жилого помещения, установленная соглашением сторон (При этом допускается: указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах;
указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его метража. При продаже квартиры в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей);
•  перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование жилым помещением.
Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца),
например номер доверенности и сведения о ее выдачи.
«Особых» случаев много
Требования к списку документов установлены законом. Они одинаковы везде. Все случаи, когда могут понадобиться дополнительные документы, прописаны в нормативных актах, в частности, в самом Законе о государственной регистрации № 122-ФЗ, в приказе Министерства юстиции РФ от 06.08.2001 г. № 233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые объекты» и в Гражданском кодексе.
К особым случаям, в которых требуется ряд «специфических» документов, можно отнести продажу квартиры в доме, являющемся объектом культурного наследия, памятником истории или архитектуры. Если квартиру у вас покупают по ипотеке, то банк, кредитующий покупателя, также будет диктовать свои условия по сбору справок. Например, могут потребоваться письменные подтверждения того, что продавец не состоит на учете в психо- и нарко-диспансерах.
 
Для того чтобы собрать полный пакет документов, иногда требуется немалое время, поэтому лучше уточнить их список (конкретно для вашего случая) заранее и не откладывать получение самых «трудных» на потом!

Наши партнеры